Mi hermano no quiere vender la casa heredada: qué puedes hacer

Lo que dice la ley

El Código Civil Federal protege a quien no quiere seguir siendo dueño en común. Durante la sucesión, ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, ni siquiera si el testamento lo pide (art. 1768). Ya adjudicada la casa, nadie puede ser obligado a conservarla en copropiedad (art. 939), y si no se puede dividir y los dueños no acuerdan adjudicarla a uno, procede su venta y el reparto del precio (art. 940).

Pero la misma ley protege a tu hermano: la casa completa solo se vende con la firma de todos los dueños, o por orden de un juez.

Las cuatro salidas, de la más rápida a la más lenta

1. Que uno compre la parte del otro

Si tu hermano quiere quedarse con la casa, que compre las partes de los demás a precio de avalúo. Si no tiene el dinero, puede buscar un crédito hipotecario. Es la salida más rápida y la que menos dinero se pierde.

2. Vender tu parte

Puedes vender tu porción sin su firma, pero tus hermanos tienen derecho del tanto: ocho días para comprarla en las mismas condiciones que te ofrece un tercero (art. 973). En la práctica, un tercero suele pagar menos por una fracción. Detalle en cómo vender tu parte de una casa heredada.

3. Un acuerdo con ayuda de un tercero

Un notario o un mediador neutral ayuda a separar lo emocional de lo económico. Un acuerdo por escrito sobre precio, plazos y quién paga los gastos mientras tanto suele destrabar más que meses de discusión.

4. La vía judicial

Si nada funciona, un abogado puede pedir al juez la división del bien. Si la casa no admite división, lo normal es que se ordene su venta y el reparto del dinero. Es la vía más lenta y costosa, y la venta forzada suele dar un precio menor que una venta acordada.

Paso a paso

1. Escucha la razón. Sentimiento, precio, falta de dinero para irse o desconfianza. Cada razón tiene una salida distinta.
2. Pongan números. Avalúo, impuestos y lo que le tocaría a cada uno. Muchas veces el desacuerdo es sobre el precio, no sobre vender.
3. Propongan una compra interna. Que quien quiere quedarse compre la parte de los demás a precio de avalúo, o al revés.
4. Intenten una mediación. Un tercero neutral, como un notario o un mediador, destraba más que una discusión familiar.
5. Vende tu parte. Si no hay acuerdo, ofrécela formalmente: tus hermanos tienen preferencia para comprarla.
6. Último recurso: el juez. Si nada funciona, un abogado puede pedir la división; normalmente termina en la venta y el reparto del dinero.

Si tu hermano vive en la casa

Cada copropietario puede usar la casa conforme a su destino, sin impedir que los demás la usen según su derecho (art. 943). Que uno viva ahí no lo convierte en dueño de todo ni le da derecho a frenar la venta para siempre, pero sacarlo sin acuerdo requiere un proceso legal. Lo práctico es negociar: un plazo para salir, una compensación o que compre la parte de los demás.

Errores que alargan el conflicto

• Discutir sin números. Muchas veces el desacuerdo es sobre el precio, no sobre vender. Un avalúo y la cuenta de impuestos ordenan la conversación.
• Amenazar con juicio desde el inicio. Endurece posiciones y encarece todo.
• Publicar la casa sin su firma. Ningún notario escritura sin todos los dueños.
• Dejar de pagar predial y agua. Los adeudos se acumulan y se descuentan del precio.

Citamos el Código Civil Federal. La Ciudad de México y cada estado tienen su propio código civil, con reglas equivalentes pero no siempre idénticas: confirma con tu notario o abogado las de tu estado.