Cómo vender una casa heredada en México
Para vender una casa heredada primero hay que adjudicarla. La casa debe quedar a nombre de los herederos mediante una sucesión: ante notario si todos están de acuerdo, o ante un juez si hay conflicto. Después se vende como cualquier otra casa. El orden importa: acuerdo entre herederos, sucesión, precio y venta.
En resumen
- Sin sucesión terminada no se puede escriturar la venta.
- Si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, la sucesión suele poder hacerse ante notario, que normalmente es más rápido que un juicio.
- Si hay desacuerdo, menores de edad o conflicto, la vía es judicial: más lenta y costosa.
- Todos los herederos (o el albacea con facultades) firman la venta.
- Heredar no genera ISR; vender sí puede generarlo, y se calcula con el costo de adquisición de quien dejó la herencia.
Primero, el acuerdo entre herederos
Antes de gastar en trámites, los herederos deben acordar si venden, si alguno se queda con la casa y cómo se reparte el dinero. Un solo desacuerdo detiene todo el proceso, así que conviene tenerlo resuelto y por escrito antes de iniciar.
Dos vías para la sucesión
- Ante notario. Procede cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no hay controversia. Pregunta al notario si aplica en tu estado.
- Ante un juez. Es necesaria cuando hay conflicto, menores de edad o falta de acuerdo. Es más lenta y costosa.
Con testamento, la sucesión es testamentaria; sin testamento, intestada, y la ley determina quiénes heredan según el parentesco.
Paso a paso
- Acuerden entre herederos. Decidan si venden, quién se queda con qué y cómo se reparte el dinero. Déjenlo por escrito.
- Verifiquen si hay testamento. El notario puede consultar si existe uno. Define si la sucesión es testamentaria o intestada.
- Elijan la vía. Ante notario, si todos son mayores de edad y están de acuerdo; ante juez, si hay conflicto o menores.
- Nombren albacea. Es quien representa a la sucesión y gestiona el inventario, el avalúo y la adjudicación.
- Adjudiquen e inscriban. La casa debe quedar a nombre de los herederos e inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- Preparen la casa. Predial y agua al corriente, certificado de gravámenes y documentos de los herederos.
- Vendan y firmen. Con la casa adjudicada, la venta sigue el proceso normal ante notario.
Impuestos: qué cambia al heredar
- ISR. Recibir la herencia no lo genera. Al vender, si hay ganancia, se toma como costo y fecha de adquisición los de quien dejó la herencia; si compró hace décadas, la ganancia puede ser alta.
- Impuesto local por la adjudicación. Varía por estado: algunos lo reducen o exentan en herencias. El notario te dice cuánto aplica.
- Notario y registro. Honorarios y derechos por la sucesión y, después, por la venta.
Calcula el impuesto antes de repartir expectativas: lo que cada heredero recibe es el neto, no el precio. Detalle en cuánto cuesta vender una casa.
Errores frecuentes
- Publicar la casa antes de adjudicarla. Ningún notario escritura sin adjudicación y el anuncio solo atrae curiosos.
- Iniciar la sucesión sin hablar con todos los herederos. Un desacuerdo posterior frena meses.
- No calcular el ISR antes de repartir. El dinero a repartir resulta menor al esperado.
- Elegir notario sin preguntar por su experiencia en sucesiones. Pregunta cuántas ha tramitado y en cuánto tiempo.
- Dejar pasar el tiempo. Mientras tanto, predial y agua siguen corriendo.
Cómo te asesora ALTEA en este caso
Una herencia mezcla temas familiares, legales y fiscales, y el proceso que sigas define cuánto tarda y cuánto cuesta. Te asesoramos para que sepas qué hacer primero, qué preguntar al notario y cómo calcular lo que le toca a cada heredero antes de decidir el precio. No tramitamos la sucesión: eso lo hacen el notario o el abogado.
Casos específicos
- ¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?Puedes vender tu porción, no la casa completa. Tus coherederos tienen preferencia para comprarla.
- Mi hermano no quiere vender la casa heredada: qué puedes hacerNadie puede obligarte a seguir en copropiedad, ni tú puedes vender sin su firma. Hay cuatro salidas.
- ¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?Depende de qué escritura falta. Hay que regularizar antes de vender ante notario.
- Impuestos al vender una casa heredada: ISR y exenciónHeredar está exento; vender puede pagar ISR alto porque se toma el costo de quien dejó la herencia.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa heredada sin terminar la sucesión?
No se puede escriturar la venta de la casa hasta que esté adjudicada a los herederos. Lo que sí es posible es ceder o vender los derechos hereditarios, pero el comprador adquiere esos derechos, no la casa.
¿Todos los herederos tienen que firmar la venta?
Sí, todos los herederos que resulten dueños deben firmar, o bien el albacea o un apoderado con facultades suficientes. Si falta una firma, el notario no puede cerrar la operación.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Hay tres salidas habituales: que otro heredero le compre su parte, que ceda sus derechos, o, como último recurso, pedir ante un juez la división del bien. La vía judicial es la más lenta y costosa.
¿Cuánto tarda la sucesión?
Depende de si hay testamento, de si todos están de acuerdo y de la vía elegida. Por la vía notarial suele tomar meses; por la judicial puede pasar de un año. Pide un plazo estimado al notario o abogado de tu estado.
¿Se paga ISR por heredar una casa?
Recibir la herencia no genera ISR. El impuesto aparece al vender, si hay ganancia, y para calcularlo se toma como costo de adquisición el que tenía la persona que dejó la herencia. Pide el cálculo al notario antes de establecer el precio.
¿Y si la casa heredada tiene hipoteca?
La deuda pasa con la casa. Al vender se liquida con el dinero de la venta, igual que en cualquier venta con crédito. Mira cómo vender con hipoteca.
Fuentes
Última revisión: 17 de octubre de 2026. Información orientativa: los costos, plazos y requisitos varían por estado, institución y caso, y no sustituyen la asesoría de un notario, un abogado o un contador.