¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Primero: ¿en qué etapa está la herencia?

Lo que puedes vender depende de si la casa ya está a nombre de los herederos o no. Es la primera pregunta que te hará el notario.

• Sucesión sin iniciar o en trámite. La casa todavía forma parte de la herencia. Cada heredero tiene derecho a una porción de la herencia completa, no a la casa ni a un cuarto de ella.
• Sucesión terminada y casa adjudicada. La casa ya está a nombre de los herederos, cada uno con su porción. Desde ese momento son copropietarios.

Antes de la adjudicación: cesión de derechos hereditarios

El Código Civil Federal permite que cada heredero disponga de su derecho en la herencia, pero no de las cosas concretas que la forman (art. 1289). Por eso, antes de adjudicar, lo que se vende es el derecho hereditario, normalmente mediante una cesión de derechos hereditarios ante notario.

Si el comprador no es heredero, la ley exige notificar a los coherederos las condiciones de la venta, por notario, judicialmente o ante dos testigos. Tienen ocho días para comprar en esas mismas condiciones; si no lo hacen, pierden el derecho. Si se vende sin esa notificación, la venta es nula (art. 1292). Si dos o más quieren comprar, tiene preferencia el que representa la mayor porción (art. 1293). Si le vendes a otro heredero, esta preferencia no aplica (art. 1294).

Quien compra derechos hereditarios no compra la casa: compra tu lugar en la sucesión, con lo que eso implique al repartir.

Después de la adjudicación: tu parte en copropiedad

Con la casa adjudicada, cada heredero es dueño de una porción. Puedes vender tu porción, pero si el comprador es un extraño, primero notificas a los demás copropietarios por notario o judicialmente. Tienen ocho días para comprar en las mismas condiciones; mientras no se haga la notificación, la venta no produce efecto legal (art. 973). Si varios quieren comprar, tiene preferencia el que tenga la mayor parte (art. 974).

Quién compra una parte, en la realidad

Casi nadie quiere ser dueño de una fracción de una casa que comparte con desconocidos. Por eso:

• Otro heredero es el comprador más natural: ya conoce la casa y quiere quedarse con ella.
• Un tercero suele ofrecer bastante menos que la parte proporcional del valor de la casa, por el riesgo y el conflicto que compra.
• Vender la casa completa entre todos casi siempre deja más dinero a cada uno que vender partes por separado.

Si tus hermanos no quieren vender ni comprarte, lee qué hacer cuando un hermano no quiere vender.

Paso a paso

1. Confirma la etapa de la sucesión y cuál es tu porción.
2. Calcula cuánto vale tu parte con un avalúo de la casa y la cuenta de impuestos.
3. Ofrécela primero a tus coherederos, por escrito y con un precio claro.
4. Si buscas a un tercero, acuerda las condiciones y pide al notario la notificación formal.
5. Espera los ocho días que marca la ley.
6. Firma ante notario la cesión o la compraventa de tu porción.

Impuestos

Al vender tu parte puede haber ISR sobre tu ganancia. Para calcularla se toman el costo y la fecha de adquisición de quien dejó la herencia (art. 124 de la LISR), así que si la casa se compró hace décadas la ganancia puede ser alta. Detalle en impuestos al vender una casa heredada.

Citamos el Código Civil Federal. La Ciudad de México y cada estado tienen su propio código civil, con reglas equivalentes pero no siempre idénticas: confirma con tu notario las de tu estado.