Impuestos al vender una casa heredada: ISR y exención

Al heredar: exento, pero a veces hay que informarlo

La transmisión de bienes por causa de muerte no se considera enajenación (art. 119 de la LISR), y lo que se recibe por herencia o legado está exento (art. 93, fracción XXII).

Ojo con un detalle: si en el año tus ingresos totales, incluida la herencia, superan 500 mil pesos, debes declarar también los ingresos exentos en tu declaración anual (art. 150). Si estabas obligado y no lo haces, la exención deja de aplicar. Revísalo con tu contador el año en que se adjudica la casa.

Al vender: cómo se calcula la ganancia

El ISR se paga sobre la ganancia, no sobre el precio. La cuenta, simplificada:

1. Precio de venta de tu parte.
2. Menos el costo de adquisición que pagó quien dejó la herencia, en la fecha en que lo pagó (art. 124). Del costo se separa el terreno; la construcción se reduce 3% por cada año transcurrido, hasta un mínimo de 20% de su costo, y el resultado se actualiza por inflación. Para inmuebles, el costo actualizado que se deduce es al menos 10% del precio de venta (art. 121).
3. Menos mejoras y ampliaciones comprobadas, también actualizadas.
4. Menos gastos de la operación pagados por quien vende: notario, impuestos y derechos de las escrituras, avalúo y comisión (art. 121).
5. El resultado es la ganancia. Se divide entre los años transcurridos desde la compra original, hasta un máximo de 20, para calcular el impuesto (arts. 120 y 126).

Por qué suele salir alto: si la casa se compró hace 30 años, el costo actualizado por inflación casi nunca alcanza el precio de hoy, y la construcción ya perdió buena parte de su valor fiscal.

La exención de casa habitación

La venta de la casa habitación del contribuyente está exenta hasta 700 mil UDIS (art. 93, fracción XIX). El valor de la UDI lo publica el Banco de México. Requisitos:

• Que sea tu casa habitación y lo acredites ante el notario con los documentos que pide el reglamento de la ley, como tu credencial para votar o recibos de luz o teléfono con ese domicilio.
• Que la venta se formalice ante notario.
• Que no hayas usado esta exención en los tres años anteriores, lo que declaras bajo protesta de decir verdad.

Si heredaste una casa en la que no vives, normalmente no podrás acreditarla como tu casa habitación y la exención no aplica. Si el precio pasa de 700 mil UDIS, el excedente paga ISR.

Varios herederos

Cada heredero vende su parte y calcula su propio ISR sobre su porción de la ganancia. La exención se revisa por persona: si uno de los hermanos vivía en la casa y lo acredita, puede aplicarla a su parte; los demás no. El notario calcula y entera el pago provisional de cada uno antes de entregar el dinero.

Qué tener listo antes de establecer el precio

• La escritura con la que compró quien dejó la herencia, con su fecha y precio. Si se perdió, pide copia certificada.
• La escritura de adjudicación a los herederos.
• Comprobantes de mejoras o ampliaciones, si existen.
• Comprobantes de domicilio, si algún heredero vive ahí.
• Un avalúo reciente.

Con eso, pide al notario una estimación del ISR por heredero antes de establecer el precio. Lo que cada uno recibe es el neto, no el precio. Detalle en cuánto cuesta vender una casa.

Resumen orientativo de la Ley del Impuesto sobre la Renta vigente (última reforma publicada en el DOF el 1 de abril de 2024). El cálculo exacto depende de tu caso: confírmalo con el notario o un contador.