¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?

Por qué hace falta la escritura

La venta de una casa se formaliza ante notario, y el notario solo puede escriturar si la casa está inscrita en el Registro Público de la Propiedad a nombre de quien vende. Sin eso, el comprador no puede comprobar que es dueño, ni sacar un crédito para comprarla.

"Sin escrituras" puede significar cosas muy distintas. Identifica la tuya:

Caso 1: la escritura está a nombre del difunto

Es el caso más común y el más sencillo. La casa sí está escriturada, pero a nombre de quien falleció. Lo que falta es la sucesión: ante notario si todos los herederos están de acuerdo y son mayores de edad, o ante un juez si no. Termina con la adjudicación de la casa a los herederos y su inscripción en el Registro Público. Después, la venta sigue el proceso normal.

Mientras la sucesión no termina, cada heredero puede disponer de su derecho en la herencia, pero no de la casa (art. 1289 del Código Civil Federal). Detalle en cómo vender una casa heredada.

Caso 2: la escritura existe, pero se perdió

Si la escritura se firmó ante notario, existe una copia en su protocolo. Se puede pedir:

• Copia certificada a la notaría que la hizo o, si ya no existe, al archivo de notarías del estado.
• Certificado o constancia del Registro Público de la Propiedad, que confirma a nombre de quién está inscrita.

Con eso se sigue como en el caso 1.

Caso 3: el difunto nunca escrituró

Pasa cuando solo había un contrato privado de compraventa, una constancia de un fraccionador o ningún documento. Aquí no basta la sucesión: primero hay que regularizar la propiedad. Las vías más comunes son:

• Juicio de prescripción positiva (usucapión). Se demuestra ante un juez la posesión del inmueble durante el plazo que fija el código civil del estado. La sentencia se inscribe en el Registro Público.
• Programas de regularización estatales o municipales, cuando el inmueble está en una zona incluida.
• Escriturar con el vendedor original, si todavía se le puede localizar.

Los requisitos, plazos y costos cambian mucho por estado. Antes de prometer la casa a un comprador, confirma con un abogado o notario qué vía aplica.

Caso 4: terreno o casa en ejido

Los derechos sobre una parcela ejidal se heredan conforme a la lista de sucesión que el ejidatario depositó en el Registro Agrario Nacional o, si no hay, en el orden que fija la ley (arts. 17 y 18 de la Ley Agraria). Solo pueden venderse a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con derecho del tanto para la familia del vendedor (art. 80), salvo que la parcela pase a dominio pleno.

¿Y si vendo así, sin regularizar?

Puedes ceder tus derechos hereditarios o firmar un contrato privado, pero el comprador asume el problema de regularizar y lo descuenta del precio. Además, sin escritura el riesgo de conflictos y fraudes sube para las dos partes. Casi siempre conviene regularizar primero y vender después.

Errores frecuentes

• Firmar un contrato privado y recibir dinero sin poder escriturar. Es la puerta de muchos conflictos.
• Pagar a un gestor que promete escrituras rápidas sin verificar en el Registro Público.
• Iniciar la sucesión sin revisar si la casa estaba escriturada a nombre del difunto.
• Dejar de pagar predial y agua. Esos recibos también sirven para demostrar la posesión.

Citamos leyes federales. La regularización de inmuebles depende del código civil y de los programas de cada estado: confirma con tu notario o abogado lo que aplica en el tuyo.